Jak kupić mieszkanie w Hiszpanii?

Choć wiele osób uważa, że tanie mieszkania w Hiszpanii to już przeszłość, wciąż można tam kupić nieruchomość w bardzo atrakcyjnej cenie. Sprawdzamy, czy Hiszpania to dobre miejsce na inwestycję w nieruchomość za granicą i czy opłaca się tam wynajmować mieszkanie. Podpowiadamy też, jak bezpiecznie przejść przez cały proces zakupu i na co warto zwrócić uwagę.

Mieszkania w Hiszpanii

Ciepły, słoneczny klimat, piękne plaże i górzyste krajobrazy sprawiają, że Hiszpania jest krajem ponadprzeciętnie atrakcyjnym, nie tylko dla turystów. Lokalny rynek nieruchomości słynie ze stosunkowo przystępnych cen. Zakup mieszkania lub domu w Andaluzji bądź innym turystycznym regionie może być dobrym pomysłem na inwestycję. Jakie nieruchomości mamy do wyboru? Na obrzeżach miast oraz w małych miejscowościach i wioskach nadal można kupić domy w atrakcyjnej cenie, ale aż 2/3 nieruchomości w tym kraju to mieszkania. W latach 60. i 70. ubiegłego wieku Hiszpanie zaczęli masowo migrować w poszukiwaniu pracy ze wsi do miast, co napędziło budownictwo wielorodzinne. Właśnie dlatego hiszpańskie metropolie do dziś obfitują w bloki czy kamienice. Warto też zwrócić uwagę na numerację pięter i lokali. Drugie piętro w naszym rozumieniu w Hiszpanii jest określane jako pierwsze. Niższą kondygnację nazywa się tam planta baja. Na tym poziomie znajdują się pomieszczenia gospodarcze, lokale handlowe lub usługowe. Co do numeracji mieszkań – zawsze zawiera dwie liczby. Pierwsza oznacza numer piętra, a druga numer lokalu.

Ceny nieruchomości w Hiszpanii

Tak jak na całym świecie, również w Hiszpanii wpływ na cenę nieruchomości ma przede wszystkim lokalizacja. A w przypadku wybrzeża – odległość od morza i plaży. Najdrożej jest na terenach tętniących życiem miast (np. Madryt, Barcelona) i w regionach turystycznych (np. Alicante, Costa Brava). Według raportów S&P Global średnia cena za metr kwadratowy
wynosi około 1980 euro, czyli ok. 8322 zł, biorąc pod uwagę aktualny kurs euro. Zatem za mieszkanie o powierzchni 80 m kw. zapłacimy mniej więcej 158 400 euro, a za dom o powierzchni 120 m kw. co najmniej 237 600 euro. Co najmniej, ponieważ do tego trzeba doliczyć jeszcze cenę działki. Na przykład na portalu wtgspain.com wciąż można jednak kupić nieruchomość za 60-90 tys. euro. W tym przedziale cenowym nie powinniśmy się spodziewać wysokiego standardu i warto sprawdzić, dlaczego cena jest tak niska (powodem może być np. nieuregulowany stan prawny). Tanie mieszkania w Hiszpanii mogą być zarówno okazją, jak i potencjalnym problemem. W dłuższej perspektywie nie powinny jednak stracić na wartości. Według danych portalu tradingview.com, ceny mieszkań i domów w Hiszpanii rosną o około 6-7% w skali roku.

Dodatkowe koszty

Przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii należy liczyć się z dodatkowymi kosztami, w granicach 13-15% ceny domu lub mieszkania. Zależnie od tego, czy transakcja zostanie sfinalizowana z własnych środków czy z kredytu hipotecznego należą do nich:

• podatek skarbowy od czynności cywilno-prawnych,
• dokonanie wyceny nieruchomości,
• opłata za akt notarialny,
• wpis do ksiąg wieczystych,
• prowizja za udzielenie kredytu pobierana przez bank,
• koszty pomocy prawnika (o ile zdecydujemy się na skorzystanie z takiej usługi),
• prowizja dla biura nieruchomości, jeżeli nieruchomość wystawiona jest przez pośrednika.

Koszty utrzymania mieszkania lub domu w Hiszpanii są podobne do tych w Polsce, a czasem nawet niższe. Miesięczne opłaty czynszowe i administracyjne mieszczą się w granicach około 83,5 euro w przypadku mieszkania w mieście o metrażu 80 m kw.

Jak kupić mieszkanie w Hiszpanii?

Hiszpańskie prawo nie stawia obcokrajowcom ograniczeń ani skomplikowanych wymogów, więc obywatel każdego państwa, w tym Polski, może kupić w tym kraju nieruchomość. Bez względu na typ nieruchomości proces zakupu będzie wyglądał podobnie. Na początek trzeba zdobyć numer NIE (Número de Identifivacuón de Extranjero). To unikalny numer identyfikacji podatkowej dla mieszkańców oraz rezydentów. Otwiera furtkę do nabycia nieruchomości, a później również do zawarcia umów na dostawę prądu czy wody. Aby zdobyć numer NIE, najlepiej wybrać się na hiszpański posterunek policji z paszportem i wypełnionym formularzem zgłoszeniowym. Opłata administracyjna za wydanie tego numeru to 9,84 euro. Przetwarzanie wniosku o nadanie numeru NIE trwa w przypadku obywateli Hiszpanii oraz UE przeważnie nie dłużej niż jeden dzień.

Wymogi prawne

Każdy kto zamierza inwestować w nieruchomości za granicą powinien liczyć się z potencjalnymi utrudnieniami, takimi jak nieznajomość lokalnego prawa lub/i języka. Warto więc skorzystać z pomocy prawnika ds. nieruchomości. Specjalisty zarejestrowanego w lokalnej izbie adwokackiej Colegio de Abogados, który przeprowadzi klienta przez cały proces zakupu. Taki prawnik zweryfikuje za nas takie aspekty jak prawo własności sprzedającego oraz brak obciążeń nieruchomości długami. Ta ostatnia kwestia jest bardzo istotna, bo w Hiszpanii długi (jeśli istnieją) są przenoszone na nowego właściciela mieszkania lub domu. Koszt za obsługę prawną wynosi zwykle około 1% wartości nieruchomości.

Zakup nieruchomości – przewodnik krok po kroku

Ustalenie budżetu

Budżet w dużej mierze determinuje kierunek poszukiwań. Określa mniej więcej, na jaki rodzaj nieruchomości i w jakim regionie Hiszpanii można sobie pozwolić. Warto uwzględnić od razu koszty dodatkowe – wszelkie opłaty i podatki. Można też poprosić bank o przedstawienie oferty kredytu hipotecznego, jeśli bierzemy tę opcję pod uwagę.

Wniosek o numer NIE

Aby uruchomić dalsze procedury, konieczne jest pozyskanie numeru identyfikacyjnego NIE.

Podjęcie współpracy z prawnikiem

Po zdobyciu numeru NIE dobrze jest znaleźć rzetelnego prawnika ds. nieruchomości, biegłego w hiszpańskim prawie, który pomoże nam na każdym etapie zakupu.

Znalezienie odpowiedniej nieruchomości

Szukać nieruchomości w Hiszpanii można zarówno na własną rękę, jak i za pośrednictwem agencji. Sporo ofert można znaleźć na portalach takich jak kyero.com, thinkSpain.com czy green-acres.com. W przypadku współpracy z pośrednikiem warto zweryfikować jego rzetelność i dokładnie sprawdzić opinie. Nawet jeśli jest to polska agencja nieruchomości, która działa w Hiszpanii.

Złożenie oferty i obejrzenie nieruchomości

Kiedy wybierzemy już konkretną nieruchomość, możemy złożyć ofertę za pośrednictwem agencji nieruchomości lub skontaktować się ze sprzedającym (gdy jest nim osoba prywatna). Na tym etapie można negocjować cenę. Podobnie jak w Polsce, cena wywoławcza to zazwyczaj cena wstępna, która ma zadowolić przede wszystkim sprzedającego oraz pośrednika. Dopiero po złożeniu oferty możemy się przygotować na obejrzenie mieszkania bądź domu.

Wymiana waluty

Na zakup nieruchomości w Hiszpani będziemy potrzebowali euro. O ile przy wymianie waluty na wakacje wahania kursowe nie odgrywają tak dużej roli, o tyle przy tak dużym wydatku nawet 1 gr różnicy może oznaczać spore oszczędności. Przy 200 000 euro ten 1 gr oznacza oszczędność ok. 8,5 tys. zł. Warto więc porównać kursy w kantorach bankowych z ofertą e-kantorów.

Kontrola nieruchomości

Po osiągnięciu porozumienia ze sprzedającym, notariusz podsumowuje zaakceptowaną przez strony ofertę, sporządzoną na piśmie. Prawnik ma wówczas za zadanie upewnić się czy nieruchomość nie jest obciążona zadłużeniem (weryfikuje ją w rejestrze Registo dela Propiedad). Skontrolować powinien również wszystkie dokumenty własności. Fachowej ocenie należy także poddać stan budynku bądź lokalu, aby wykryć ewentualne wady konstrukcyjne lub usterki.

Podpisanie umowy i wpłata depozytu

Teraz nadszedł czas na podpisanie umowy przedwstępnej (Contrato Privado de Compraventa) oraz wpłacenie depozytu. Depozyt wynosi zazwyczaj 10% wartości nabytej nieruchomości. Jeżeli wymiany waluty dokonamy w e-kantorze, odpowiednią sumę euro możemy wysłać bezpośrednio na wskazane konto bez dodatkowych opłat.

Sfinalizowanie kredytu

W przypadku zakupu nieruchomości bez inwestowania własnego kapitału należy ustalić z bankiem warunki kredytowe. Kiedy mamy już cenę zaakceptowaną na piśmie, możemy szczegółowo dookreślić wysokość rat, odsetek i innych kosztów.

Umowa kupna-sprzedaży

Zanim klient podpisze umowę końcową (Escritura de Compravento), powinna ona zostać sprawdzona przez prawnika. Po jej podpisaniu (jeśli wszystko się zgadza) należy zapłacić pełną cenę nieruchomości oraz wszystkie podatki.

Czy opłaca się wynajmować mieszkanie w Hiszpanii?

Mieszkania i domy w atrakcyjnych lokalizacjach są niekiedy w Hiszpanii tańsze niż w Polsce. Dla przykładu za m kw. na Półwyspie Helskim zapłacimy blisko 20 tys. zł, podczas gdy w Alicante 1800 euro, czyli niewiele ponad 7,5 tys. zł. Słoneczna niemalże przez cały rok pogoda, nadmorskie powietrze, plaże oraz atrakcyjna oferta rozrywkowa i gastronomiczna skutecznie przyciągają do Hiszpanii ludzi z całego świata. Rentowność inwestycji zależy oczywiście od wielu czynników. Oto przykładowe obliczenia.

Zyski z wynajmu nieruchomości w Hiszpanii

Opłacalność inwestycji różni się w zależności m.in. od regionu oraz typu nieruchomości. Według prognoz ekonomistów, w miastach takich jak Madryt lub Barcelona, rentowność z najmu w roku 2025 wyniesie 4-5%. W rejonach turystycznych, takich jak Costa del Sol czy Baleary, aż 7-9% w skali roku. Gdy weźmiemy pod uwagę średnie ceny najmu turystycznego za dobę w wysokim sezonie i poza nim, roczny dochód może wynieść ponad 20300 euro, zakładając że:

• od czerwca do września obłożenie wynosi 80%, a cena za dobę to 200 euro,
• od października do maja obłożenie wynosi 50%, cena za dobę to 80 euro,
• musimy zapłacić podatek od najmu w wysokości 19% oraz podatek od nieruchomości wynoszący 450 euro,
• koszty eksploatacyjne to 2500 euro.

Oto wyliczenie:
200 euro x 120 dni x 0,8 = 19 200 euro
80 euro x 240 dni x 0,5 = 9600 euro
19 200 euro + 9600 euro = 28 800 euro (roczny przychód)
28 800 euro x 19% podatek = 5472 euro (roczna kwota podatku)
28 800 euro – 5472 euro = 23 328 euro (tyle zostaje po zapłaceniu podatku od najmu)
23 328 euro – 450 euro podatku od nieruchomości – 2500 (eksploatacja) = 20 378 euro (to jest nasz roczny dochód)

W skali miesiąca zarobki będę różne, zależne od obłożenia, czyli w praktyce od pory roku. Roczny zysk też nie zawsze sięgnie wyliczonej powyżej kwoty. Jeśli spłacamy kredyt hipoteczny oraz przeznaczamy środki na promocję, otrzymamy mniejszą wartość dochodu. Wciąż jednak na zadowalającym poziomie ok. 16 000 euro rocznie.

Możliwe utrudnienia

Jeśli planujmy zakup nieruchomości w Hiszpanii, warto jednak zachować czujność. Choćby ze względu na przepisy dotyczące licencji turystycznych. W odpowiedzi na ogromna popularność wynajmu krótkoterminowego w Hiszpanii, tamtejsze władze planują uruchomienie w 2025 roku ogólnokrajowego rejestru nieruchomości przeznaczonych na wynajem turystyczny. Każda taka nieruchomość będzie musiała posiadać unikalny numer rejestracyjny. Będzie on potwierdzał zgodność z lokalnymi regulacjami oraz posiadanie licencji. Zmiany w prawie mogą ograniczyć podaż mieszkań i domów na wynajem. Warto więc na bieżąco śledzić poczynania legislacyjne hiszpańskich władz.